Index dostupnosti bývania SP21 a analýza aktuálnej situácie na realitnom trhu

Priemerná cena / m² celá SR (august 2022)

V porovnaní s augustom 2021 index Realitnej únie vzrástol o takmer 33 % z minuloročných 2187 na aktuálnych 2902 EUR/m². Ide o naozaj prudký rast a rast cien nehnuteľností sa odtrhol od rastu miezd v hospodárstve. Spôsobili to hlavne výrazne nízke hypoúroky. Pri aktuálnych cenách a raste úrokových sadzieb dôjde v najbližšom období k výraznému zhoršeniu dostupnosti bývania a prudký nezdravý rast cien sa pravdepodobne skončí.

Zdroj: www.realitnaunia.sk

Neistota na trhu, zvyšovanie sadzieb a rastúce ceny energií budú veľkou brzdou v ďaľšom raste a očakávame skôr stagnáciu cien, no možný je aj scenár korekcie. Náš odhad je na úrovni 15 – 20% pod aktuálne trhové ceny. Zelené úrovne na grafe sú čísla v regióne Žilina a vidno tu už možnú úroveň odrazu od vrcholu.

Ceny v Žiline august 2022, 2021 a 2020

Vývoj cien nehnuteľností vs. priemerné mzdy

Zdroj: Národná banka Slovenska

Na tomto grafe aktuálne vidieť že v 1Q/2019 došlo k výraznému odtrhnutiu a zrýchleniu rastu priemerných cien realít oproti rastu miezd v hospodárstve. Tento prudký rast bol poháňaný hlavne znižovaním úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. Došlo tak k nadhodnoteniu cien nehnuteľností a výraznému zhoršeniu dostupnosti bývania. Rast cien nehnuteľností výrazne tahali nové developerské projekty v Bratislave a krajských mestách ale % rastom nezaostávali ani lokality s investíciami kde došlo k medziročným nárastom cez 30%. Príkladom je investícia Jaguar Land Rover v Nitre. Dopyt výrazne poháňal aj zdanlivo vysoký výnos z nájmu keď pri nízkych úrokoch sa mnoho nehnuteľností vedelo „splácať samo“. Aktuálne sa situácia preklápa a pravdepodobne dôjde k zreálneniu cien nielen nehnuteľností, ale aj iných aktív ako napr. akcií.

DOSTUPNOSŤ BÝVANIA

INDEX DOSTUPNOSTI BÝVANIA

Index dostupnosti bývania je jednoduchý prepočet, ktorý vyjadruje koľko mesačných priemerných výplat je potrebných na kúpu bytu o výmere 70 m² v prípade, ak by cena za m² bola na úrovni aktuálneho priemeru pre celú SR. V 2Q/2008 dosiahol úroveň 150 a aktuálne na úrovni 145 výplat potrebných na kúpu 70 m2 túto úroveň opätovne atakuje.

INDEX DOSTUPNOSTI BÝVANIA SP21

Nakoľko tento index vôbec nezohľadňuje výrazný vplyv úrokovej sadzby na dostupnosť bývania, ktoré je zväčša financované hypoúvermi zohľadnili sme tento faktor v Indexe dostupnosti bývania s úverovou položkou SP21. Tento index hovorí o tom, koľko výplat potrebujete na kúpu 1m² za priemernú cenu v prípade, ak máte priemernú úrokovú sadzbu na úvere a financujete 70% z ceny nehnuteľnosti úverom, pričom nezahŕňa splátku istiny, nakoľko táto už je súčasťou ceny za m², ktorý kupujete. Z tohto vidieť že vďaka vplyvu úrokových sadzieb je dostupnosť bývania na tom o niečo lepšie práve vďaka zatiaľ ešte nízkym úrokom ako v 2Q/2008, kedy začínala praskať realitná bublina v USA, čo viedlo následne k poklesom cien nehnuteľností. Taktiež vidno, že od roku 2009 sa výrazne zlepšovala dostupnosť bývania aj napriek rastu cien a zlom nastal až v poslednom kvartáli 2020, kedy už výrazný rast cien dostupnosť zhoršil.

REALITNÝ TRH | Faktory ovplyvňujúce vývoj

STÚPAJÚCE ÚROKOVÉ SADZBY HYPOTÉK

Ľahko dostupné úvery a dlhodobý pokles sadzieb na hypotekárnych úveroch umožnil bujaré financovanie a nafúkol finančné možnosti väčšiny kupujúcich. Taktiež v sektore investičných bytov je obrovský rozdiel v tom čo Vám ostane v peňaženke ak prenajímaný byt splácate a z úročenia 1% prejdete na 3,5%. Dlhodobé kvantitatívne uvoľňovanie peňazí v kombinácii s napätím kvôli konfliktu na Ukrajine a celkovým neudržateľným rastom dlhov spôsobilo neočakávanú vysokú infláciu a úroky budú musieť rásť.

VYSOKÁ INFLÁCIA

Paradoxne a v rozpore s logikou infláciu developeri a stavebné firmy prezentujú ako dôvod na zvýšenie cien. Výsledkom však bude skôr neochota stavať a kupovať, zvyšovanie rozdielu cien medzi úplne novými nehnuteľnosťami a staršími bytmi prípadne zánovnými bytmi v už dokončených nových projektoch. Zvýšenie úrokov dosť pravdepodobne spôsobí zamrazenie niektorých pripravovaných stavieb a môže spôsobiť aj vážne problémy s financovaním klientov, ktorí síce zložili zálohy, ale rátali s dofinancovaním po kolaudácii. Z dlhodobého pohľadu síce inflácia spôsobí rast cien, ale až potom ako sa premietne do vyšších platov/príjmov čo má určitú zotrvačnosť. Dokiaľ toto nenastane tak spôsobí akurát to, že za rovnaké peniaze si dovolíte menej a obmedzí sa tým spotreba.

CENY ENERGIÍ NEPREDVÍDATEĽNE KOLÍŠU

Domácnosti sú vyplašené z hroziaceho zdražovanie energií a tovarov, ktoré je znásobené šialenými výkyvmi podkladových komodít, cien plynu a elektriny na burzách. Každý deň nová hrozba podtrhnutá emotívnymi nadpismi a zdieľaním na sociálnych sieťach. Ešte väčším problémom je kolísanie neregulovaných cien pre veľké firmy, správcov budov, vlastníkov reštaurácií, hotelov, výroby.

DOPYT KTORÝ PREDBEHOL REÁLNU POTREBU

Veľa potenciálnych záujemcov sa chopilo šance skôr ako potrebovali reálne bývať a keď videli rýchly rast cien a úroky takmer zadarmo tak proste nakupovali. Na dopytovú stránku trhu to pôsobilo ako stroj času a potrebu bývania z budúcnosti si kupujúci vyriešili už počasť pandémie alebo tesne po nej. Táto situácia tiež ďalšiemu nafukovaniu cien neprispieva.

SPĽASNUTÝ DOPYT A ZLÝ SENTIMENT

Z trhu v priebehu 2-3 mesiacov doslova zmizlo množstvo kupujúcich. Veľká časť si nemôže dovoliť už „ísť tak vysoko“ a narazili na svoj cenový strop a ešte väčšia časť vyčkáva ako sa situácia vyvinie. Investičné nákupy financované hypotekárnymi úvermi sú teraz už tiež raritou. Neustále bombardovanie negatívnymi ekonomickými správami a obavy o životnú úroveň tiež utlmujú nákupné nálady.

NEZDRAVÝ RAST CIEN

Rast cien nehnuteľností sa odtrhol od reálneho rastu príjmov obyvateľstva a ekonomických ukazovateľov. Aj napriek pandemickej kríze, hroziacej dlhovej kríze a iným faktorom, ktoré by mali skôr rast obmedzovať tak sa do sektoru nehnuteľností dostalo príliš veľa lacných peňazí len vďaka ochote bánk úverovať tento sektor a ochote dlžníkov sa zadlžovať kvôli nízkym úrokom.

PREDPOVEĎ

Aj napriek protichodným informáciám z médií a aktuálne ešte stále stúpajúcim štatistikám už vidíme zmenu správania kupujúcich na trhu a časté zhoršené podmeinky financovania. Osobne s ohľadom na vyššie uvedené indexy a sentiment na trhu vidím priestor na stagnáciu cien a možnú korekciu na úrovni -15% až -20%. Nepôjde však o zrútenie trhu ani strašidelný pokles, ale skôr by som nazval takúto korekciu zreálnením cien. Všetko však závisí hlavne od ďalšieho vývoja dlhovej krízy, vojny, úrokových sadzieb a tiež vývoja inflácie. Neberte túto predpoveď ako investičné odporúčanie a ak ste rodina či jednotlivec čo potrebuje bývať vyriešte svoju situáciu čo najskôr čo najlepšie bez ohľadu na krátkodobé výkyvy na trhoch. História ukázala, že ceny z dlhodobého pohľadu aj tak nakoniec narastú vyššie ako bol ich posledný vrchol.

Autorsky index a analýzu spracoval realitný maklér Ing. Ján Ratulovský spolu s ekonomickým riaditeľom holdingu Teraz, Ing. Petrom Bologom. www.teraz.as